各所出資企業(yè)，省產(chǎn)權(quán)交易中心：

為進一步規(guī)范所出資企業(yè)及其所屬企業(yè)的資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)承包行為，提高國有資產(chǎn)運營效益，經(jīng)委辦公會議研究通過，現(xiàn)將《所出資企業(yè)資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)承包管理工作指引》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

 

福建省國資委

2018年2月6日  

 

福建省人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會

所出資企業(yè)資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)

承包管理工作指引

 

第一章 總則

第一條  為進一步規(guī)范所出資企業(yè)及其子企業(yè)的資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)承包行為(以下簡稱“租賃（承包）行為”)，提高國有資產(chǎn)運營效益，防止國有資產(chǎn)流失，確保國有資產(chǎn)的保值增值，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《中華人民共和國公司法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國務(wù)院國資委、財政部令第32號）等法律法規(guī)，結(jié)合《關(guān)于規(guī)范企業(yè)資產(chǎn)租賃和承包管理的意見》（閩國資企改〔2010〕77號）制定本指引。

第二條  本指引所稱企業(yè)，是指福建省人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（以下簡稱省國資委）依法履行出資人職責(zé)的企業(yè)（以下簡稱所出資企業(yè)）及其所屬各級國有及國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)。

第三條  本指引所稱資產(chǎn)租賃是指企業(yè)作為出租方，將自身擁有的非流動性資產(chǎn)（包括土地、房產(chǎn)、倉庫、設(shè)備、廣告位等），租賃給自然人、法人或其它組織（以下簡稱“承租方”），并向承租方收取租金的經(jīng)營行為。

本指引所稱經(jīng)營業(yè)務(wù)承包是指企業(yè)作為發(fā)包方，將自身擁有的經(jīng)營業(yè)務(wù)，承包給自然人、法人或其它組織（以下簡稱“承包方”），并向承包方收取承包金的經(jīng)營行為。

第四條  企業(yè)的租賃（承包）行為適用于該指引。以下情形可由企業(yè)自行決定：

（一）從事融資租賃業(yè)務(wù)的；

（二）企業(yè)住房提供給本企業(yè)職工租住的；

（三）由政府批準(zhǔn)企業(yè)承辦的產(chǎn)業(yè)園區(qū)對外招商引資項目（企業(yè)自有資產(chǎn)除外）的；

（四）企業(yè)內(nèi)部職工經(jīng)濟責(zé)任承包的；

（五）法律法規(guī)另有規(guī)定的。

第五條  企業(yè)租賃（承包）行為應(yīng)當(dāng)遵循等價有償和公開、公平、公正、誠信的原則，按照本指引開展租賃（承包），加強自律管理，保證租賃（承包）有序進行。

第六條  租賃（承包）標(biāo)的物應(yīng)權(quán)屬清晰，不存在法律糾紛。已列入拆遷、重組、清算和破產(chǎn)計劃等處于待處理狀態(tài)的企業(yè)以及上一級出資人對企業(yè)占有的標(biāo)的物已有明確處置意見的，原則上不實施租賃（承包）行為。確需租賃（承包）的，必須與承租（包）方特別約定相關(guān)事項的處理方式。企業(yè)將經(jīng)營業(yè)務(wù)承包的，應(yīng)具備獨立財務(wù)核算的條件。

 

第二章 資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)承包行為決策

第七條  企業(yè)對標(biāo)的物進行租賃（承包）時，應(yīng)當(dāng)制訂租賃（承包）方案，并按照企業(yè)章程、資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)承包管理制度的規(guī)定進行內(nèi)部決策，形成書面決議或會議紀(jì)要。

涉及以下情形之一的，企業(yè)決策后逐級報所出資企業(yè)審批：

（一）年租（承包）金底價500萬元（含）以上的；

（二）租賃（承包）資產(chǎn)賬面凈值占企業(yè)資產(chǎn)總額20%（含）以上的；

（三）租賃（承包）土地面積在300平方米以上的；

（四）租賃（承包）合同載明的建筑面積在2000平方米（含）以上的；

（五）營業(yè)收入占企業(yè)年度總收入30%以上的經(jīng)營業(yè)務(wù)承包事項；

（六）租賃（承包）期限超過5年。

第八條  租賃方案應(yīng)包括但不限于：

（一）租賃資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況、實物現(xiàn)狀、資產(chǎn)明細(xì)清單；

（二）租賃的目的及可行性、租賃用途（明確允許或限制經(jīng)營范圍）、租賃期限；

（三）租金收繳辦法、租賃底價及確定依據(jù)、租金遞增率、競價方式等；

（四）承租方資格條件、承租條件、優(yōu)先權(quán)情況、風(fēng)險揭示、租賃合同范本以及其他特別約定條款。

第九條  承包方案應(yīng)包括但不限于：

（一）承包經(jīng)營業(yè)務(wù)的基本情況、業(yè)績狀況、財務(wù)狀況；

（二）承包的目的及可行性、承包用途（明確允許或限制經(jīng)營范圍）、承包期限；

（三）承包金收繳辦法、承包底價及確定依據(jù)、承包金遞增率、競價方式等；

（四）承包方資格條件、承包條件、優(yōu)先權(quán)情況、風(fēng)險揭示、承包合同范本以及其他特別約定條款。

第十條  租賃（承包）原則上不得設(shè)置資格條件，確需設(shè)置的，不得有明確指向性或違反公平競爭原則。

第十一條  租賃（承包）方案審核批準(zhǔn)后，應(yīng)在本企業(yè)進行公示，公示期不少于5個工作日。

涉及職工安置事項的，安置方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)職工代表大會或職工大會同意。

 

第三章 資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)承包底價及期限

第十二條  企業(yè)可通過市場調(diào)查分析、參考有關(guān)部門公布的租（承包）金指導(dǎo)價或者委托評估機構(gòu)評估等方式，確定租賃（承包）底價。

第十三條  采用市場調(diào)查分析方法確定租賃（承包）底價的，應(yīng)參考以下因素：

（一）租賃底價主要根據(jù)市場價格、供需情況、資產(chǎn)的實際狀況、資產(chǎn)的價值補償、產(chǎn)業(yè)培育和功能布局安排等因素綜合確定。涉及土地使用權(quán)、不動產(chǎn)的，應(yīng)以周邊相同地段，類似功能、用途參照物的市場租賃價格作為確定租賃底價的主要參考依據(jù)；涉及設(shè)備的，應(yīng)以同類設(shè)備的市場租賃價格作為確定租賃底價的主要參考依據(jù)。

（二）承包底價主要根據(jù)市場承包價格、業(yè)務(wù)前景、市場狀況、其他企業(yè)經(jīng)營相同業(yè)務(wù)的業(yè)績狀況、本企業(yè)經(jīng)營該項業(yè)務(wù)時的業(yè)績等因素綜合確定。

第十四條  租賃（承包）期限原則上不超過5年。

經(jīng)測算、評估，對投資金額大、回收期長的租賃（承包）項目，租賃（承包）期限可適當(dāng)延長，但最長不超過15年。

 

第四章 資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)承包交易流程

第十五條  單項資產(chǎn)首年租賃底價或單項經(jīng)營業(yè)務(wù)首年承包底價100萬元（含）以上的項目，企業(yè)應(yīng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公開進行。

單項資產(chǎn)首年租賃底價或單項經(jīng)營業(yè)務(wù)首年承包底價100萬元以下的項目，可由企業(yè)自行組織交易。若企業(yè)自行組織需委托中介機構(gòu)進行時，應(yīng)選擇依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)、國有拍賣或國有招標(biāo)機構(gòu)組織交易。

國家法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。

第十六條  企業(yè)租賃（承包）信息按照以下方式對外披露：

（一）進入產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)交易的租賃（承包）項目，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)可通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)網(wǎng)站、所出資企業(yè)網(wǎng)站、標(biāo)的物企業(yè)網(wǎng)站或信息公開欄、租賃（承包）標(biāo)的現(xiàn)場等對外公開租賃（承包）信息，并根據(jù)需要在專業(yè)性網(wǎng)站報刊雜志等媒體或中介發(fā)布信息。信息發(fā)布渠道不得少于5種。

（二）企業(yè)自行組織交易的租賃（承包）項目，企業(yè)可通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)網(wǎng)站、所出資企業(yè)網(wǎng)站、標(biāo)的物企業(yè)網(wǎng)站或信息公開欄、租賃（承包）標(biāo)的現(xiàn)場等對外公開租賃（承包）信息，并根據(jù)需要在專業(yè)性網(wǎng)站報刊雜志等媒體或中介發(fā)布信息。信息發(fā)布渠道不得少于4種。

第十七條  租賃（承包）信息披露內(nèi)容包括但不限于以下：

（一）租賃資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況、實物現(xiàn)狀、資產(chǎn)明細(xì)清單、租賃用途（明確允許或限制經(jīng)營范圍）、租賃期限、租金收繳辦法、租賃底價及遞增率、競價方式、承租條件、承租方資格條件、優(yōu)先權(quán)情況、風(fēng)險揭示、監(jiān)督電話等。

（二）承包業(yè)務(wù)情況、承包用途（明確允許或限制經(jīng)營范圍）、承包期限、承包金收繳辦法、承包底價及遞增率、競價方式、承包條件、承包方資格條件、優(yōu)先權(quán)情況、風(fēng)險揭示、監(jiān)督電話等內(nèi)容。

第十八條  企業(yè)應(yīng)按要求向產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)提供披露信息內(nèi)容的紙質(zhì)文檔材料，并對披露內(nèi)容和所提供材料的真實性、完整性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對企業(yè)所提交資料進行審查，并對信息披露的規(guī)范性負(fù)責(zé)。

第十九條  租賃（承包）項目首次信息披露的租賃（承包）底價，不得低于租賃（承包）方案中確定的底價。

第二十條  企業(yè)租賃（承包）項目首次信息披露時間不少于15個工作日。

信息披露期滿未征集到意向承租（包）方，且不變更信息公告內(nèi)容的，可以延長信息公開期限，每次延長期限應(yīng)當(dāng)不少于5個工作日。

降低租賃（承包）底價或變更承租（承包）條件后重新披露信息的，披露時間不得少于15個工作日。新的租賃(承包)底價低于原租賃(承包)底價的90%時，應(yīng)經(jīng)行為批準(zhǔn)單位書面同意。

第二十一條  在正式披露信息期間，企業(yè)不得變更信息披露內(nèi)容，企業(yè)由于非自身原因或其他不可抗力因素需對租賃（承包）條件進行澄清或修改的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時調(diào)整或補充信息披露內(nèi)容，信息披露時間重新計算。因其它特殊原因需撤銷所發(fā)布信息的，應(yīng)經(jīng)行為批準(zhǔn)單位批準(zhǔn)同意后，企業(yè)在原信息發(fā)布渠道上進行公告，并書面告知已經(jīng)征集到的意向承租（包）方。

第二十二條  產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)負(fù)責(zé)意向承租（包）方的登記工作，對意向承租（包）方資格進行審核并向企業(yè)反饋審核意見。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)與企業(yè)意見不一致的，由行為批準(zhǔn)單位決定。

企業(yè)應(yīng)安排專人協(xié)助做好所有意向承租（包）方對標(biāo)的物的盡職調(diào)查，全面介紹租賃資產(chǎn)或承包經(jīng)營業(yè)務(wù)的情況，不得采取隱瞞、欺騙或其他不正當(dāng)手段影響意向承租（包）方的選擇或合同簽訂，不得和意向承租（包）方串通并為其提供特殊便利。

第二十三條  信息披露期滿后，產(chǎn)生多個符合條件的意向承租（包）方的，按照披露的競價方式組織競價。只產(chǎn)生一個符合條件的意向承租（包）方的，可按意向承租（包）方實際報價且不低于租賃(承包)底價簽訂租賃（承包）合同。若經(jīng)過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)掛牌兩次流拍后，在租賃（承包）條件不變的情況下可由企業(yè)自行組織競價，掛牌底價不得低于最后一次產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)掛牌租賃（承包）底價。

第二十四條  競價可以采取拍賣、招投標(biāo)、網(wǎng)絡(luò)競價及其他競價方式，且不得違反國家法律法規(guī)的規(guī)定。

第二十五條  下列情形之一的，可采取協(xié)議方式租賃（承包）：

（一）行政事業(yè)單位、國有獨資企業(yè)、國有全資企業(yè)、國有獨資公司之間的租賃（承包）行為；

（二）同一所出資企業(yè)及其所屬各級國有及國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)之間的租賃（承包）行為；

（三）不超過180天的臨時資產(chǎn)租賃行為（不存在延期情況）；

（四）企業(yè)資產(chǎn)因空間或結(jié)構(gòu)原因無法單獨租賃（承包），必須與其他業(yè)主共同租賃（承包）的；

（五）辦公、經(jīng)營場所等資產(chǎn)作為經(jīng)營業(yè)務(wù)承包或合作附加條件的租賃行為。

其中（二）、（三）由所出資企業(yè)確定審批權(quán)限，（一）、（四）、（五）須經(jīng)企業(yè)決策后逐級報所出資企業(yè)審批。

企業(yè)采取協(xié)議方式確定的租賃（承包）行為，租賃（承包）底價不得低于周邊同類租賃物租金、同類業(yè)務(wù)承包金或評估價。
    第二十六條  租賃（承包）結(jié)果應(yīng)通過原信息披露平臺對外公示，發(fā)布渠道不得少于3種。通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)進行的租賃（承包）項目，必須將租賃(承包)結(jié)果通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)網(wǎng)站對外公示。公示期不少于5個工作日。

公示內(nèi)容包括資產(chǎn)（經(jīng)營業(yè)務(wù)）名稱、承租（包）方簡況、租賃(承包)價格、監(jiān)督電話等。

租賃（承包）合同應(yīng)在結(jié)果公示結(jié)束次日起3個工作日內(nèi)簽訂。

 

第五章 合同管理

第二十七條  企業(yè)應(yīng)按照已披露的租賃（承包）合同與承租（包）方簽訂租賃（承包）合同。合同文本應(yīng)提供給各關(guān)聯(lián)方保存。

第二十八條  租賃（承包）合同主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括但不限于以下內(nèi)容：租賃（承包）標(biāo)的物狀況、租賃（承包）用途、租賃（承包）期限、租（承包）金標(biāo)準(zhǔn)及遞增率、租（承包）金收取時間與方式、雙方權(quán)利與義務(wù)、合同變更、解除及合同糾紛的處理辦法和違約責(zé)任等條款。

第二十九條  合同中應(yīng)載明合同終止情形及免責(zé)條款。下列情形，企業(yè)應(yīng)制定對應(yīng)措施：

（一）承租（包）方不按時繳納租（承包）金或確實無力履行合同；

（二）擅自搭建、拆改結(jié)構(gòu)或改變承租（包）用途；

（三）擅自轉(zhuǎn)租（包）；

（四）利用租賃（承包）標(biāo)的物進行違法活動；

（五）故意損壞租賃（承包）標(biāo)的物；

（六）因城市建設(shè)規(guī)劃或城市更新改造需要拆遷或土地收儲；

（七）企業(yè)改制、重組；

（八）因法律、法規(guī)、政策調(diào)整或不可抗力致使租賃（承包）合同不能繼續(xù)履行；

（九）其他情形。

因出現(xiàn)（一）——（五）情形導(dǎo)致企業(yè)造成損失的，企業(yè)應(yīng)積極向承租（包）方追索。

第三十條  因企業(yè)原因合同提前終止時，若合同中約定需對承租（包）方裝修改造進行補償?shù)模b修改造補償金額原則上不得超出合同中約定的剩余租期內(nèi)租（承包）金。

第三十一條  企業(yè)應(yīng)向承租（包）方收取合同履約保證金，并對租（承包）金的支付進行約定，原則上要預(yù)先收取一定時間或比例的租（承包）金。嚴(yán)禁擅自減免承租（包）金的行為。

第三十二條  合同一旦簽訂生效，原則上不允許變更。一旦合同中載明的合同終止情形出現(xiàn)，合同應(yīng)及時終止。

確因重大情況需要變更租賃（承包）合同的，由所出資企業(yè)審定。變更內(nèi)容涉及租賃（承包）價格、租賃（承包）期限等核心條款的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新組織租賃（承包）。

第三十三條  租賃（承包）合同期滿或提前終止合同后，需繼續(xù)租賃（承包）的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新組織租賃（承包）。

第三十四條  企業(yè)應(yīng)做好租賃（承包）項目檔案管理，將租賃（承包）方案及其審議審批、評估報告及其備案情況、承租（包）方選擇文件（含競價文件）、租賃（承包）合同文本等相關(guān)資料按項目單獨立卷，集中管理。

第三十五條  所出資企業(yè)應(yīng)在企業(yè)租賃（承包）合同簽訂后10個工作日內(nèi)，將其相關(guān)數(shù)據(jù)及合同及時錄入省國資委信息監(jiān)管系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)管理模塊，并對數(shù)據(jù)審核把關(guān)，確保信息真實、全面、準(zhǔn)確。

第三十六條  企業(yè)要建立租賃（承包）標(biāo)的清單管理制度，定期發(fā)布所屬企業(yè)需對外租賃（承包）項目清單或變更情況。企業(yè)、產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)應(yīng)建立承租（包）方黑名單制度，對合同執(zhí)行不力、有違法違規(guī)行為、被列入懲戒或失信名單等的法人、團體、個人的承租（包）資格進行限制。

第三十七條  企業(yè)應(yīng)在租賃（承包）到期前3個月，做好下一輪租賃（承包）準(zhǔn)備工作，確保租賃（承包）工作持續(xù)有序進行。

 

第六章 監(jiān)督管理

第三十八條  省國資委應(yīng)對企業(yè)租賃（承包）行為進行指導(dǎo)監(jiān)督，督促所出資企業(yè)和產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)建立健全資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)承包管理制度，抓好制度落實。

第三十九條  企業(yè)是租賃（承包）行為的責(zé)任主體。企業(yè)應(yīng)按出資關(guān)系，對租賃（承包）行為承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任。企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)是本企業(yè)租賃（承包）行為的第一責(zé)任人。

第四十條  企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律法規(guī)和本指引的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合企業(yè)實際，建立健全資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)承包管理的規(guī)章制度。應(yīng)對租賃（承包）合同執(zhí)行情況進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)并糾正存在的問題。

第四十一條  產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)是企業(yè)租賃（承包）行為的服務(wù)主體，應(yīng)制定租賃（承包）交易制度，加強內(nèi)部管理，規(guī)范操作，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

第四十二條  租賃（承包）過程中出現(xiàn)濫用職權(quán)、玩忽職守、違法違規(guī)行為，造成國有資產(chǎn)損失的，將依照有關(guān)法律法規(guī)追究相關(guān)人員責(zé)任，并責(zé)成其依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；造成國有資產(chǎn)流失，情節(jié)嚴(yán)重涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四十三條  企業(yè)不得通過化整為零、調(diào)整租賃（承包）資產(chǎn)賬面值、連續(xù)短期出租等方式規(guī)避本指引規(guī)定的審批、進場交易等程序。
 

第七章 附則

第四十四條  企業(yè)名稱、標(biāo)識、商標(biāo)、經(jīng)營許可權(quán)等無形資產(chǎn)原則上不對外租賃（承包）。

第四十五條  企業(yè)持有的境外資產(chǎn)租賃或境外企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)承包按本指引履行相關(guān)程序，在符合所在地法律法規(guī)條件下，企業(yè)自行組織交易。

第四十六條  本指引由省國資委負(fù)責(zé)解釋。企業(yè)在執(zhí)行本指引過程中遇到問題，應(yīng)及時向省國資委反饋。

第四十七條  本指引自發(fā)布之日起執(zhí)行。《關(guān)于規(guī)范企業(yè)資產(chǎn)租賃和承包管理的意見》（閩國資企改〔2010〕77號）與本指引不一致的，按照本指引執(zhí)行。